楼市“限外令”松绑 难解市场之困

（筑客·西安讯）房地产市场近日政策频现，出现近十年的“限外令”逐渐“松绑”。8月27日，住建部、商务部以及发改委等六部委联合下发了《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》。

  《通知》规定，取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。《通知》也同时指出，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

  “限外令”调整后，外商投资房地产所需的外资注册资本从投资总额的50%降至40%，同时也取消了外国人在中国境内购房所需的学习和工作年限。但是，其中“境外个人购房应当符合当地政策规定”这一限制也意味着，地方限购政策对于个人购房依旧未能放开。

  “限外令”在此时松绑，象征意义重大。

  应运而生

   2006年，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》出台，迈开了楼市“限外令”的第一步。与后期的政策相比，当时的政策稍显宽松，并未对境外及港澳台人士的购房数量做出明确规定。

   直到2009年再度出台“加强版”，加入了“向境外投资方出售国内资产征税”的规定。到了2010年11月，国家外汇局再度出台“强化版”，规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，同时也规定在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

   而楼市“限外令”的出台，无疑是在顺应当时那个“时代”的需要。

  “当时的房地产市场比较火爆，甚至有新闻说外资一次性购买几十套房产，为了调控市场以及控制价格，国家宣布出台了这个政策。”中原地产首席分析师张大伟说。

   而当时由于美元的贬值，中国的房产投资无疑成了重点关注对象，为了防止大量热钱的冲击，楼市“限外令”的出台也是顺势而为。

   实际上，施行多年以来的房地产“限外令”，其落实的实际效果并未达到想象中的样子。许多海外基金购房，并没有采用直接买房的方式，而是“暗度陈仓”地通过收购企业股权的形式来间接持有国内物业。另外，也有通过地下钱庄，瞄准国内一、二线城市的房地产来进行投资。

必要的“松绑”

   时代在变化，楼市“限外令”存在的背景也悄然生变。今年3月，国家发改委与商务部联合发布的《外商投资产业指导目录(2015修订)》中，就删除了“限制外商投资产业目录”中的外商投资房地产的全部限制类条款。国内的一些地部门也在尝试放开“限外令”，直到六部委联合下发《通知》，“松绑”楼市“限外令”的政策算是真正落地。

   在许多业内人士看来，随着人民币贬值预期增强，因而不会再重现当年外资在国内房地产市场所掀起的波澜，现在正迎来了调整限外政策的好时机。

  “现在进入了楼市调控从以“限”为代表的楼市指令回归到以财税制度为代表的阶段，因为当年采取的一些行政手段现在已经显得不合时宜，也不符合我国市场化改革目标，政府选择了一个合适的时间来调整不合适的制度。”张大伟说。