西安房价回到四年前？专家称：稳中上涨是主调

（筑客·西安讯）12月1日，中国指数研究院发布数据显示，2014年11月，西安房价环比下跌0.25%，跌至6878元/平方米。而2010年11月，房价为6834元/平方米。于是，有不少声音惊呼：“房价已经跌至四年前水平。”房价是否真如“股票”一般起起落落，也玩起了过山车呢？

低价格项目集中备案 拉低了整个市场平均值

  市场供应压力下，楼盘促销优惠力度不断加大。楼市大面积出现4字头、5字头楼盘，于是西安开始出现“房价穿越回四年前”的论断。从中国指数研究院发布的数据来看，2010年、2011年、2012年、2013年连续4年的11月，西安房价分别为6834元/平方米、7270元/平方米、6992元/平方米、7296元/平方米，而目前的6878元/平方米，最接近2010年11月房价。但是仅从这一数据能否简单断定房价穿越到了2010年呢？

  “综合分析各区域、各类型楼盘价格，事实上房价并没有下跌。”西安光魔机构总经理游勇表示，今年市场销售比较好的是5字头、6字头的刚需盘，甚至出现了很多4字头楼盘，而曲江、浐灞等区域一些均价过万的高端项目，成交并未有明显上升。表现在备案价格中，低价格的项目集中备案拉低了整个市场平均值。这一数字，虽然是这个月成交备案的房源平均价格，却不能全面反映市场情况。多位业内专家、开发商均表示，仅以个别月份或者较短时间内的数据去评价房价是否回到四年前没有太大的意义，这一数据太过片面，不能真实反映实际情况。全年数据才能更客观地反映市场情况，也才具有一定指导性。

这四年房价稳中上涨 只是涨势不明显

  2011年2月，西安限购令颁布，至此，西安限购、限贷全面实施。此项调控政策在西安延续三年半之久，有效遏制了房地产市场投机、投资的势头。投资需求被遏制，市场只能极力释放刚性需求，但是市场的供应量却由于之前几年的累积持续上涨。数据显示，截至2014年10月31日，西安住宅业结转可售面积达到了1935.06万平方米。供需倒挂，2011年开始，西安房价上涨的脚步放慢了。综合克而瑞、西安房地产信息网、搜房网等相关数据来看，2010年西安住宅均价5992元/平方米、2011年6497元/平方米、2012年6693元/平方米、2013年7242元/平方米，涨幅分别为8.4%、3.0%、8.2%。而按照国家统计局公布的房价指数，2014年1-10月，西安市新建商品住宅销售均价同比增长5.5%。近四年来，西安房价稳中上涨，但是涨幅不大。

  陕西房地产研究会会长王圣学认为，西安房价在2009年到2010年期间有过大幅上涨。接下来的几年，受限购政策影响，价格一直比较稳定，基本上都是在6500元-7200元/平方米之间浮动。

  “其实西安的房价总体还是上涨的趋势，只是涨势不明显罢了。”浐灞一号营销总监朱瑞峰表示，供需关系对西安房价的影响很大，大量的库存之下，尽管各项开发成本都在上涨，房价的上涨幅度却很有限。如果参照西安GDP、CPI上涨的数据，对于开发企业来说，西安房价实际的涨幅基本为零。朱瑞峰说，他们公司在其他省会城市如兰州、郑州等也开发了房地产项目，但是这些城市的房价远远高于西安。

产品分化速度加快 有“原地踏步”也有“慢步小涨”

  不同区域、同一区域不同项目、同一项目不同阶段，房价都会有差别。但记者发现，西安房地产市场也在上演“冰火两重天”，品质好的项目不仅涨价快甚至还带动了整个区域的发展，但品质一般的项目却面临着被市场“抛弃”的结果。

  有些项目在销售之初，自带学校、周边配套还未健全，因而定价较低。但随着相关配套完善，优势会很快显现，自然会涨价。比如，位于省人民医院北侧的东泰城市之光，2010年3月面市，半年时间内均价一直维持在6000元/平方米左右，而随着自带幼儿园开园，能够就近入学的大学南路小学落实，加之社区园林、商业等建成，房价呈现飙升之势，目前均价稳定在10000元/平方米，涨价幅度超过67%，仍然好房难求。但是，并不是所有项目都这么“好命”，比如御锦城、金地湖城大境、大华曲江公园世家等项目，四年间房价不仅“原地踏步”，还略有下降。

 “可以肯定地说，西安楼市产品分化速度正在加快。”独立地产评论人李连源表示，西安是一个以刚需为主导的城市，但由于同质化产品较多，且差异不大，这类产品一定会在价格上做出让步。但对于热点区域如曲江、高新等品质好的项目，针对改善性设计的产品，由于小宗且差异化销售，并未受到多大影响，其价格自然稳定或“慢步小涨”。总之，好的产品，市场自然认可。