财政部调减房地产契税营业税 鼓励大户型房产流通

（筑客·西安讯）2016年2月19日，财政部、国税总局、住建部三部门联合发文，调减房地产交易环节的契税和营业税，面临“去库存”压力的楼市再迎政策利好。

90平方米成减税临界点

  财政部表示，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。此外，营业税政策也进行了调整，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年（含）以上的住房对外销售的，免征营业税。

北上广深难享税收优惠

  值得注意的是，此次公布的财税新政“有意”绕开了一线城市。财政部强调，个人购买家庭第二套改善型住房的契税优惠政策和营业税政策并不对北京、上海、广州、深圳四个一线城市适用。业内人士普遍认为，此次购房减税政策对楼市形成重大利好，有利于非一线城市楼市去库存。

  “一线城市不存在库存问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然较大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

买二手房比新房更受益

  财税新政对改善性需求也形成重大利好效应。在此前的财税政策中，不少城市针对首套住房有不同程度的减免，但对140或144平方米以上的二套住房按照3%的税率征收契税，新的财税政策则有利于降低购房成本。以南京为例，购房者购买一套总价200万元的改善性住房，如果在90平方米以内，以前需交纳6万元契税，现在只需缴纳2万元。如果住房在90平方米以上，以前需缴纳6万元契税，现只需交4万元。

  新政对二手房的影响比新房更大。据张大伟介绍，“二手房实时交税，新房大部分是期房，基本要到收房时，才存在契税缴纳的问题。”

鼓励大户型房产流通

  “契税政策的调整，是希望从金融财税等市场化手段来调节住房交易。应该说是去库存政策组合拳中的重要部分。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，财税新政除了保护刚需购房者的利益外，也鼓励购房者积极购置大户型住房，鼓励购房者积极换房。

  关于营业税的调整，严跃进介绍，对比2015年3月份的政策，最大变化在于调整了2年以上非普通住房销售的税率。“这相当于鼓励大户型物业在市场上进行流通，或者说鼓励部分大户型的次新房重新进入房地产流通领域。”

  财税新政可在一定程度上推动房企调整产品结构和定价策略。严跃进表示，“部分房企以前为了降低契税或逃税，会把144平方米以上的住房分割为两个虚拟产权进行销售，现在大户型住房的契税和普通住房的契税差异已经不大，上述做法将得到有效遏制。新政将刺激购房者积极入市，后续房企调整定价策略或提高售价将是一个大趋势。”